Investir dans l’immobilier locatif sans apport

Comment investir dans l’immobilier locatif sans apport ?

On ne le dira jamais assez, investir dans l’immobilier locatif reste l’un des moyens le plus rapide pour se créer un patrimoine en peu de temps et pour devenir financièrement indépendant en un temps record.

Le principe de base est assez simple et la formule s’articule ainsi :

Il faut avant tout trouver un logement dans une région à croissance démographique positive. Si la ville à laquelle vous penser connaît un exode urbain constant, ce n’est certainement pas le bon moment d’acheter quoi que ce soit (ou en tout cas, pas encore! Attendez que les prix atteignent leur plancher!).

Trouvez donc un petit logement, type appartement, ou petite maison. Pourquoi petit ? Parce que si c’est votre premier investissement, la banque ne vous prêtera pas des millions, … surtout si vous n’avez pas d’apport.

Sachez que la banque vous prêtera de l’argent sans apport à condition que certains indicateurs soient dans le vert. A savoir, vous (ou votre conjoint) devez avoir des revenus réguliers depuis plusieurs années. Les banquiers raffolent des revenus réguliers, car pour eux cela diminue considérablement le risque !

Ensuite, sachez que la banque ne vous prêtera qu’aux alentours des 33% de vos revenus. C’est-à-dire que la somme que vous rembourserez ne devra pas être supérieure à 33% du montant de votre salaire. Donc, si vous gagnez 1500 euros par mois, vous pouvez emprunter un montant qui vous fera rembourser 500 euros chaque mois. A condition que vous n’ayez pas d’autres crédits à rembourser à ce moment là (crédit automobile, crédit à la consommation, …), ni de loyer.

Le taux du crédit et la durée sont 2 paramètres qui vous permettront un peu de flexibilité à ce niveau.

Attention: quand on souhaite investir dans l’immobilier locatif, on oublie souvent que le montant de notre propre loyer est un frein considérable dans l’obtention d’un prêt.

Investir dans l’immobilier locatif sans apport n’est donc pas forcément facile si vous avez déjà un loyer élevé à payer chaque mois.

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Ensuite, si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, il faudra monter un bon dossier, démontrant votre compétence et votre sérieux dans cette affaire. Vous devrez ainsi avoir collectionné tous les devis et recensé toutes les charges et dépenses possibles pour l’achat, l’assurance, les taxes diverses, les travaux, l’entretien, les charges diverses (copropriétés, travaux votés, …), frais de gestion dans un dossier.

Avec ces chiffres, vous devrez comparer le montant du loyer perçu annuellement moins tous les frais avec le montant à rembourser. Si cette différence dégage une marge bénéficiaire, votre banquier sera plus qu’enclin à vous écouter.

Pour votre premier investissement locatif sans apport, ne voyez pas trop large. si c’est la première transaction de ce genre avec votre banquier, un investissement modeste (studio ou petit appartement, ou même un garage) sera parfait pour que votre banquier teste vos compétences en la matière, sans prendre trop de risques.

Un conseil, pour votre investissement locatif, faites en sorte que vos revenus puissent couvrir le remboursement du prêt, comme s’il n’y allait pas y avoir de locataires. Ceci vous offre une double garantie (ainsi qu’à votre banquier).

Enfin, sachez que le banquier peut même vous prêter 110% du montant de l’acquisition de votre investissement immobilier. Ceci couvre donc largement les frais de notaires qui tournent autour des 7,5% dans l’immobilier ancien.

La clé du succès si vous voulez investir dans l’immobilier locatif sans apport est de débusquer une belle affaire. Car comme le dit Robert Kiyosaki, la bonne affaire en immobilier se fait au moment de l’achat, et non au moment de la vente.

Si vous ne savez pas par où commencer, démarrez petit en suivant ce guide : Investir dans un parking.

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28 Responses to “Investir dans l’immobilier locatif sans apport”

  1. Cedric dit :

    Dommage que tu ne nous donnes pas d’infos sur tes propres investissements locatifs!

  2. Goldorak dit :

    Investir dans l’immobilier c’est un de mes projets, mais j’espère avoir réunis suffisament de fonds pour ne pas avoir à effectuer le moindre prêt. Chercher à gagner de l’argent sans dépendre d’un patron, d’un licenciement ou autre c’est bien, mais si à la place on remplace cela par un crédit sur dix ou vingts ans, je n’y vois pas un grand intérêt. Après tout dépend de la zone géographique, comme je l’indique sur mon blog, des appartement d’environ 50m² peuvent ne couter que 35/40K … L’immobilier c’est bien, mais il faut avoir les épaules solides.

    • MaxR dit :

      En ne faisant pas de prêts, tu ne profiteras pas de l’effet de levier considérable disponible pour augmenter ton patrimoine immobilier. En suivant ton raisonnement, certes tu auras un petit appart dans 10 ou 15 ans et pas de crédit. Mais si tu investis grâce aux prêts tu peux multiplier par 10 tes projets. Ne préfèrerais-tu pas avoir 10 appartements dans 10 ou 15 ans ?

      Bon d’accord, j’abuse un peu … mais le principe est bien là.

      A partir du moment où le prêt est remboursé par les locataires, tu redémarres à zéro pour la banque. Voire mieux, tu as déjà un patrimoine existant et surtout tu as prouvé tes compétences en tant qu’investisseur. Bref, tu t’ouvres les portes vers la richesse immobilière. Parles-en en ton banquier. Mieux encore, parles-en à plusieurs banquiers ! Dans cette aventure, il faut de bons alliers financiers pour être performant.

  3. Priximmo dit :

    Sympa ce blog que je viens de découvrir en surfant sur Read Me I’m Famous. Mais ce n’est quand même pas si facile de faire de l’argent avec de l’immobilier.

    Priximmo

    • MaxR dit :

      Facile ? Non. Simple ? Oui.
      Le principe n’est vraiment pas sorcier. Par contre, c’est comme dans tous les domaines, il faut pouvoir se former et accepter de faire des erreurs et de prendre certains (petits) risques.

      J’ai connu plusieurs personnes qui n’avaient pourtant pas le profil d’investisseur et qui pourtant étaient rentières et continuaient d’être actives. Le plus génial, c’est qu’elle disaient ouvertement : j’achète à bas prix, je transforme et je le loue très cher !
      Dans l’agence où je travaillais, on en rigolait, mais c’étaient de très bons clients et ils achetaient plusieurs biens dans l’année. Comme quoi … !

  4. Elea Lyn dit :

    Ce n’est pas si simple quand même avec tous ces frais… :/

    • MaxR dit :

      Ce n’est pas simple, mais le jeu en vaut la chandelle. Pour ce qui est des frais, il faut juste ne rien oublier et tout comptabiliser. Ca demande un peu d’organisation, mais ce n’est pas sorcier.

  5. Dommage que tu ne prennes pas un cas réel. Tout ce que tu dis est bien écris et fort juste MAIS les prix actuels ne permettent pas de faire des bonnes affaires (en tout cas en Ile de France dans des quartiers à peu près corrects).

    Je te donne un exemple : j’ai visité un petit deux pièces dans le 20ème en 97 qui valait 50000 euros pour 28m2. Les bonnes affaires c’était à ce moment la pas maintenant et tu oublies un peu vite les frais et les soucis engendrés par un investissement locatif. Certes les gens passent par des agences et prennent des assurances, mais en faisant comme ça ils se font manger 10% de leur loyer.

    Moi aussi j’aurais aimé voir un cas réel avec chiffres à l’appui sinon ça fera juste un autre article théorique de plus. Pour ma part je pense qu’il faut se tenir à l’écart du marché immobilier car toute remontée des taux entrainera un crack jusqu’à présent évité grâce à nos impôts (scellier, prêt à taux 0, …).

    • MaxR dit :

      Bonjour Gilles,
      En ce qui concerne l’immobilier, il n’existe pas 2 cas similaires. Donc, même si je prenais un cas concret, ce ne serait qu’un exemple théorique de plus car cela ne se passerait certainement pas ainsi pour quelqu’un d’autre. Les chiffres sont chaque fois différent. L’article avait pour but de rappeler à certaines personnes qu’il est possible d’acheter sans apport. Personnellement, j’ai obtenu de mon banquier le prix de vente du bien, les frais de notaire et encore 10% de plus. Donc, c’est possible. Mais je ne m’étenderai pas davantage sur mon cas personnel puisqu’encore une fois, chaque cas sera obligatoirement différent (ne serait-ce déjà que par l’humeur du jour du banquier!).

      Pour ce qui est des bonnes affaires, je retiens toujours la phrase de Robert Kiyosaki : l’affaire du siècle apparaît chaque semaine dans le journal. Et c’est vrai. Quel que soit le moment dans l’économie, il y aura toujours des décès, des divorces, des familles qui s’agrandissent, des mutations, des pertes d’emploi, bref, plein de paramètres qui font que des personnes devront (ou souhaiteront) changer de logement.
      Dans les cas ‘durs’ (divorce, succession difficile, …), il est possible de négocier âprement le prix du logement convoité.

      Ce qui m’amène à la deuxième phrase clé de Robert Kiyosaki : la bonne affaire se fait au moment de l’achat, et non au moment de la vente.

      Le problème de Paris est la surévaluation des prix au m². Mais cela ne veut absolument pas dire qu’il n’y a pas de bonnes affaires à faire. Il faut savoir les trouver avant les autres. De plus, il n’y a pas que Paris en France. En sortant un peu en province, on peut trouver des perles rares. A cogiter … 😉

  6. Julien dit :

    Merci pour ce bon article. Bien que théorique, il nous renseigne bien sur la rentabilité de la pierre.

    Quand à l’achat sans prêt : c’est vraiment n’importe quoi…

  7. Bache dit :

    Investir dans l’immobilier est secteur vraiment sur, d’un autre coté l’intérêt des banques est toujours très élevé.

    • MaxR dit :

      A cela Robert Kiyosaki avait une bonne réponse : Peu importe le taux d’intérêt !!!

      Pour lui, il se moque du taux d’intérêt pratiqué par la banque. Tout ce qu’il faut pour lui, c’est qu’il y ait une marge permettant de dégager un bénéfice entre les rentrées d’argent et les sorties (autrement dit: avoir un cashflow positif).

      Il n’a pas complètement tort. 🙂

  8. Jean-François dit :

    Bonjour MaxR,

    J’aurais une petite question à vous poser.
    Voilà, j’ai 22 ans, je viens de terminer mes études et je souhaiterais me lancer dans les affaires.
    En ce moment, je cogite sur plusieurs projets d’entreprise et en fouinant sur le net, je tombe sur votre article qui me semblait très intéressant.
    Ma question est : Est-il possible pour une personne de mon âge ne disposant d’aucun revenu et d’un apport personnel faible de pouvoir investir dans le locatif ?
    Je comprends que ma question est cocasse mais j’aimerais tout de même obtenir une réponse de votre part ou d’une personne présente sur le forum.

    Merci.

    • MaxR dit :

      Je ne pourrais prendre la parole à la place d’un banquier. D’autant plus que chaque banquier que tu verras te donnera une réponse avec des arguments différents. Par contre, ce que je sais c’est qu’un banquier va d’abord voir son intérêt, à savoir ta capacité à rembourser l’argent qu’il te prêtera … avec ses intérêts.
      Il y a 2 grands principes à garder en tête : le premier, c’est que tu peux emprunter jusqu’à 9 ou 10 fois le montant de ton apport. Deuxièmement, ton taux d’endettement ne peut (en principe) excéder 33% de tes revenus. … évidemment, c’est là que ça risque de coincer puisque tu n’as pas de revenus. Si ton apport est suffisamment important, le banquier peut fort bien décider de prendre de risque de te prêter l’argent, mais ce sera à sa discrétion. C’est à lui de calculer le risque que tu représentes.

      Il y a énormément de paramètres dans l’acquisition d’un prêt, dont le facteur humain. Si ton banquier à bien dormi et est en super forme, il sera plus enclin à t’aider que s’il vient de renverser son café sur sa cravate préférée … tu vois ce que je veux dire.

      Si tu souhaites commencer, je t’invite à considérer de très petits investissement (et pourquoi pas même des places de parking !!) afin de prouver à ton banquier que tu es quelqu’un de sérieux et qui sait gérer ses affaires. Tes relations avec ton banquier seront également déterminantes pour tes acquisitions futures éventuelles !

      Si ton projet n’est pas viable et qu’un banquier te répond ‘non’, demande lui toujours pourquoi, qu’est-ce qui cloche dans le dossier, quel changement devrais-tu apporter pour qu’il accepte ton dossier, ce genre de chose. Procède aux changements et va voir un autre banquier, et ainsi de suite. Tu apprendras pas mal de choses en pratiquant ce genre de sport. Et la formation que tu auras acquise ainsi te permettras d’avancer à grand pas pour tes projets futurs.

      Mais il ne faut pas se leurrer, si tu n’as pas de revenus, que personne ne veut de porter garant, etc. ça risque d’être très dur.

  9. loïko dit :

    bonjour,
    vraiment trés intéressant ce forum.
    Je suis un passionné, au sens large, de l’immobilier et du monde des « affaires ».
    Il est évident que la clé de la réussite lors d’un investissement immmobilier réside à trouver le bien parfait (bon emplacement au bon prix), encore appelé « la perle rare ».
    Malheuresement, je trouve qu’à l’heure actuelle le marché immobilier français est saturé : pour 7 ventes sur 10 les acquéreurs sont des investisseurs.
    Je me demande, à l’heure actuelle, quelles sont les « nouveaux filons » pour arriver le premier parmis tous ces investisseurs.
    J’aimerai connaître les expériences de chacun sur ce point.
    Bien à vous

    • MaxR dit :

      Le problème de la ‘perle rare’ en immobilier, c’est qu’elle est souvent très moche et sent horriblement pas bon !
      Mais celui qui la négocie, puis l’achète, puis la transforme, puis la vend … aura suivit le processus vers l’enrichissement par l’immobilier. Et ce n’est qu’à la fin du processus que ceux qui voient le résultat et entendent le prix d’achat constatent qu’il s’agissait d’une perle rare. Or, ce qu’il faut vraiment, c’est savoir visualiser le bien une fois retapé, remis à neuf et au goût du jour.

      La ‘perle rare’ comme on l’entend classiquement, c’est le bien immobilier parfait (où il n’y a plus rien à refaire) à un prix ridiculement bas ! Mais autant acheter des huîtres en espérant trouver … une perle justement !

  10. Le marché de l’immobilier est dopé par la loi Scellier et le prêt à taux zéro. Sur l’ile de France, les prix sont trop élevés mais sur la couronne autour de l’Ile de France on trouve des prix plus abordables (j’ai fais quelques recherches …). Rechercher une bonne affaire ça prend du temps !

    Niveau filon, il faut connaitre du monde (notaire, agence) et leur demander de te contacter dès qu’un bien correspondant à tes critères corresponds (j’avais fais ça en 1998 mais je n’ai pas acheté malheureusement …).

    • MaxR dit :

      C’est vrai qu’avoir un réseau en place peut fortment accélérer et faciliter certaines recherches. Les ‘rabatteurs’ sont donc les bienvenus. 🙂

  11. amandine dit :

    bonjour,
    mon mari et moi voudrions investir pour l’avenir (retraite études des enfants). Mais nous avons des revenus modestes 3400 euros par moi et loyer de 900 euros. Qu’en pensez vous? est il envisageable de se lancer?

    • MaxR dit :

      Il est plus qu’envisageable de se lancer. Le tout, c’est de ne pas faire n’importe quoi et d’acheter n’importe comment. Car la véritable clé, c’est réussir son achat. C’est cette étape cruciale qui n’est pas assez mise en avant. Prenez votre temps pour trouver le bon investissement, et cherchez … cherchez … cherchez. Jusqu’à ce que vous trouviez.
      Ensuite, n’hésitez pas à négocier.
      Enfin, n’hésitez pas non plus à sortir de votre périmètre. La France est un grand pays et la majorité de la population ne vis pas forcément au coeur de Paris. La province recèle de pépites à dénicher.

      Si vous voulez trouver un bon investissement, votre nouveau métier commence aujourd’hui : prospecteur ! 😉

      Donc oui, c’est tout-à-fait envisageable. Indépendamment de vos revenus, si vous avez bien acheté et que la location du bien remboursera largement l’emprunt en vous laissant un profit mensuel, vous trouverz inévitablement un banquier pour vous suivre et vous prêter 100% du montant nécessaire ! A vous donc de BIEN chercher votre prochain achat.

      Dans cette optique, je ne saurais que TROP recommander le livre Doubler Son Salaire avec l’Immobilier. C’est un véritable cas pratique en la matière, une source formidable qui fait apparaître tous les éléments que vous devrez considérer pour ne pas rater votre opération.

      • amandine dit :

        merci pour votre réponse et votre lien.
        Nous sommes dans la région aquitaine. Selon vous et si nous avons bien tout saisi, il faut commencer avec quelque chose de petit et en mauvaise état afin de rénover et faire une plus value voire un autofinancement par les loyers? En fait mon mari a vu un immeuble ancien rénové d’une valeur de 400000 euros avec des loyers annuels de 44000 euros environ, soit une rentabilité brut de 10% environ. Qu’en pensez vous?
        merci d’avance

        • MaxR dit :

          Personnellement, je conseillerais de commencer avec quelque chose de petit pour 2 raisons :
          – premièrement, si c’est votre première opération du genre, votre banque n’aura aucun indicateur que vous savez comment vous y prendre. Une ‘petite’ affaire sera dès lors beaucoup plus facile à faire passer qu’une grande.
          – deuxièmement, les risques d’erreurs sont plus grands dans les premières opérations. Du coup, il vaut mieux se tromper sur de petites opérations que sur une grande qui pourrait vous détruire financièrement pour très longtemps.

          Le problème de commencer grand tout de suite, c’est qu’aucune banque ne vous suivra puisque vous ne pouvez pas apporter de garantie financière personnelle (enfin, si c’est votre cas, par exemple; je n’en sais en fait rien du tou). Ceci dit … essayer quand même d’étudier cette opération et de créer un dossier parfait. L’excercice, même s’il ne se transforme pas, vous sera d’une expérience très utile pour la suite. De plus, si vous avez vraiment pensé à tout, et inclus TOUS les frais possibles (voire même en prenant des marges de sécurité) … et que le rendement reste très positif, alors qui sait, peut-être que le banquier y verra aussi une belle opportunité. (un conseil : allez voir plusieurs banquiers. Et à la suite de chaque entretien, demander franchement ce qui aurait du être différent dans le dossier pour qu’il soit accepté. Ainsi, vous aurez l’opportunité de faire les changements au fur et à mesure de vos entretiens).

          Ensuite, je n’ai jamais conseillé un bien en mauvais état … Il existe en effet parfois des biens quasi neufs qui sont brâdés pour diverses raisons (divorces, héritages, mutations, pertes d’emploi, impossibilité de rembourser la banque …). Certaines raisons poussent les propriétaires à se débarasser de leur bien rapidement.
          Maintenant, c’est sûr, quand le bien est en piteuse état, moins de gens seront enclin à l’acquérir. Du coup, la demande chute et avec elle, le prix. Surtout lors de la négociation !

          Surtout, surtout, incluez le maximum de frais de rénovation dans l’étude de l’opération. Demandez des devis pour tout. Et ne prévoyez pas d’y travailler vous-même ! Personnellement, je reste toujours ‘pessimiste’ dans les frais et dans les bénéfices afin de vérifier qu’il y ait bien là une opportunité en or. C’est quand on est trop enthousiaste qu’on ne voit plus la réalité. 😉

          Une dernière chose, prenez votre temps pour trouver le bien qui vous convient. 🙂

  12. Rabat dit :

    Merci pour cet article intéressant !
    C’est difficile de convaincre les banques si on a peut de revenus et qu’on ne comprend pas comment marche ce système un peu …

  13. Fatima dit :

    Bonsoir,

    Je suis nouvelle sur ce forum qui est je dois dire passionnant.
    L’aventure de l’immobilier locatif me tente. J’ai été démarchée par une agence qui me propose de réduire mes impôts avec la loi scellier. Interessant mais contraignant (loyers réglementés, choix des locataires en fonction de leurs revenus,…). Qu’en pensez-vous?
    Merci de me donner votre avis

    • MaxR dit :

      Bonjour Fatima,

      L’utilisation des outils de défiscalisation a essentiellement pour but de canaliser le montant à payer de ses impôts (tout ou partie) vers la création de patrimoine immobilier. Ainsi, on peut véritablement se créer du patrimoine avec l’argent que l’on devrait verser à l’état.
      Bien entendu, pour que cela soit intéressant, il faut avoir des montant relativement important à verser chaque année aux impôts.

      Typiquement, lorsqu’un client vient se renseigner pour la défiscalisation dans une agence immobilière, la première question qu’on lui pose est : « Combien payez-vous d’impôts ? ». Ainsi, on peut optimiser l’investissement du client et s’assurer qu’il profite au maximum de la défiscalisation.

      Autre point, de nos jours, avec la situation économique actuelle, les fluctuations boursières et l’instabilité des monnaies, investir dans la pierre, c’est aussi (sinon plus!) malin que d’investir dans l’or.

      Certes, il y a des contraintes, mais elles sont plus liées à la complexité de l’élaboration du projet en défiscalisation qu’autre chose. Une fois ces contraintes passées, qu’un locataire est trouvé et qu’une agence gère le bien immobilier, ça tourne tout seul.

  14. Raph dit :

    La clé d’un investissement est:
    – le prix d’achat
    – La fiscalité
    – La négociation avec la banque
    – S’occuper soi même de ses locations
    – Une surface réduite